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寫字樓大撤退:北京首次出現供大于求,深圳二房東撤離
http://www.688233.tw房訊網2020-5-22 8:54:09
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[提要]一線城市中,2.8%的商圈寫字樓租金環比上漲,97.2%的商圈寫字樓租金環比下跌。

  "xx科技有限公司"的LOGO和牌子還沒有摘掉,這套標注為"439平方米""五間一廳"的寫字樓房源就出現在中介旺鋪出租的列表上。

  這里是深圳市的甲級寫字樓群,曾經有數不清的金融、科技類公司在這里安過家,又像上述這家公司一樣匆匆離開。

  "租金65元一平方米,總價的話是41000元,里面包含物業費和空調費28.25元。"這幾天來看房的人比較多,邱玲(化名)變得很忙,很多公司從中心地段來到這里,尋找便宜一點的辦公室,給她這樣的寫字樓中介帶來業績,也帶來生機。

  如果客戶的預算在4萬-5萬元,她就會跟人推薦這套,"因為是二房東,所以套內面積跟掛牌面積相差比較大,實際套內也就170多平方米。"但是她強調,前年高峰時期,這里的租金是每月170、180元一平方米,標注的面積也就比現在少一二十平方米,"租金基本上降到一半了。"

  過去的一個季度,很多熱點城市的寫字樓市場感受到被疫情加速地冷卻。

  從2019年開始,寫字樓"空置率大幅上升"就頻繁在公眾視野出現,人們擔心大批企業倒閉或者收縮,這一度引發外界對宏觀經濟的擔憂。

  "空置率受很多因素影響,比如,一個城市如果新的辦公樓樓盤密集入市,空置率就會上升,但是這并不能反映市場需求的真實變化。"仲量聯行北京商業地產部總監張斯亮解釋,市場冷或者熱,用"凈吸納量"這個指標會反映得更為確切,也就是"新租面積+擴租面積-退租面積"。

  事實上,2019年全年,北京區域辦公樓凈吸納量都是正值,但是在2020年第一季度,它轉變為負數,這在過去10年"常青"的北京辦公樓市場從未發生過。

  北京尚且如此,其他城市面臨的情況可能更不樂觀。據第一太平戴維斯統計,一季度上海甲級寫字樓市場錄得6.95萬平方米凈吸納量,環比去年四季度持平,但同比仍下降49%;與此同時,租金環比加速下跌1.0%。另一家機構高力國際預計,2020年上海全市寫字樓供應量將達到250萬平方米,但需求量僅為40萬平方米,供求比大于6︰1。

  "我們這邊空出的辦公室很多,什么價位都有,肯定能找到合適的。"邱玲對每個客戶都這么說,她并不知道數據,只想著如何把這些房子推銷出去,多掙一筆傭金。

  企業焦灼:租金不減免,退租不退錢

  下午兩點多,賀林(化名)才吃上午飯,20元出頭的外賣,讓他看起來一點也不像個"老板"。

  剛剛他收到中介的回信,房東不同意減免租金,雖然在他預料之中,但他還是罵了一句臟話。博士畢業后,賀林創立了一家科技公司,今年是第三年。

  在疫情的影響下,一方面下游工廠的產能才剛剛恢復,另一方面不少訂單因為客戶倒閉關門而取消,"確實不太好做。"他說得輕描淡寫,但情況似乎已經嚴重到一定程度,不然他也不會去問有沒有減免房租的政策,這項成本在過去的三年里從沒被他主動提起過。

  在過去的幾個月里,也有不少受疫情影響的客戶問過張斯亮同樣的問題,"能不能問問業主,有沒有可能減免租金?"

  但好像沒有業主愿意這么做。

  張斯亮去了解過,業主的考慮很簡單,政策并非強制,只是鼓勵,給一個租戶減,就意味著可能要給整座大廈的租戶減,損失就會很大。"辦公樓主要分為單一業主和散售業主,我們所接觸的甲級辦公樓業主基本為單一業主類型,其中有一些業主會給出更靈活的方案:比如,租期是五年,今年可以適當少交一部分,其他的租金在剩余租期內補齊,相當于無息貸款。"

  從他接觸到的客戶來看,受疫情影響程度并不是單純跟行業有關,更多是跟企業的規模、運營的狀況之間的關聯比較大。"從去年到今年,某區域政府企業名單減少了500家企業,基本都出自租金很低的區域。"這意味著,除了特殊情況外,越好的辦公樓,退租的數量相對來講會越低。

  他負責的租戶大多是在甲級寫字樓,是相對成熟的企業,現金流更加充足,抵御風險能力也更強。但也存在少數因為無法運營,完全關閉辦公室或為節約成本選擇搬遷的情況。

  原本面積4000平方米的公司辦公室,想從好的地段和辦公樓搬到便宜的地方,面積縮減四分之一,租金也減少40%,這樣的案例并不少見。

  一家二線城市的軟件公司,從5月開始就在尋找新的辦公樓。他們服務的客戶都是小企業,而這幾個月來這些小企業陸續有很多倒閉,所以他們不得不縮減成本,而房租是首當其沖。

  跟寫字樓中介看了幾套房后,他沒有意識到,自己長嘆氣了好幾次。"看得出來他心里挺復雜,他跟我說了他現在的辦公地點,確實有差距,但這已經是他預算內我能找到的最好的條件了。"寫字樓中介說。

  不幸中的萬幸是,這家公司的負責人的上一個租約已經快到期,他咬咬牙可以在新的便宜一些的辦公樓中重新開始,但對于一些還在租期內的企業主來講,退租并不容易。

  一位資深寫字樓中介坦言,很多寫字樓在簽約的時候條件比較苛刻,例如,如果中途退租,租金要一交到底,不予退還。

  但對于整棟租賃的單一業主而言,更多是進行積極靈活的策略調整。張斯亮所接觸的出租人大部分都是手握整棟或多棟辦公樓,就如同減免租金一樣,給一個企業開了先例,就意味著要承受一個很大規模的損失。"面對這樣的情況,我們更多建議業主主動了解和關注現有租戶的關注重點,并幫助他們通過調整策略、建立指導性預案等措施留住租戶。"

  業主被迫讓步:從觀望到行動,降價在所難免?

  在北京,寫字樓市場是在過去10年是一個萬年常青的高地,經常有人開玩笑說,北京的寫字樓是一個特殊的存在,好像永遠一樓難求。

  "過去10年來,北京辦公樓空置率相對較低,但從去年開始需求端已經略有下降,而今年的疫情加劇了這樣的情況。"張斯亮說。

  "新租面積少于退租的面積,凈吸納量轉負,10年以來在北京是首次。"疫情的原因是一方面,張斯亮分析,另一方面則是從去年開始的"降溫"趨勢。

  2019年開始,受宏觀經濟環境的影響,外界開始關注寫字樓空置率上升的情況。彼時就有多個數據顯示,北京的寫字樓市場同樣受到波及,2019年上半年北京地區需求量同比下降了104%。當時的市場人士認為,北京仍未進入買方市場,大多數業主選擇觀望,并未降低租金。

  "很多業主自去年已經受到來自市場的壓力,但當時并未預期需求會出現強勁的反彈,所以有一些心理準備,只是疫情的發生讓市場雪上加霜。"在這個過程中,張斯亮跟業主溝通時發現他們的心態逐步發生了變化。

  有業主已經主動聯系他稱,可以下調一部分租金;被動一點的業主仍然只會跟隨市場價格下調,而這樣做的結果就是,租出去的成功率遠低于前者。

  "大部分的新樓都有貸款,并非全款持有,需要出租幾年后才能把貸款還完。國企背景的業主對租金收益的敏感度相對低一些,基金(投資寫字樓的基金機構)背景的業主則敏感得多,當空置率上升到10%就會變得比較緊張。"張斯亮說。

  這也是為什么在剛開始賀林詢問能否減免租金時,就料到成功幾率幾乎為零的原因。

  "我們寫字樓的業主早已經沒有資金壓力,所以對于他們來講,根本不可能減免租金,我也有朋友在央企的大樓,也沒減免,反而是那種在散戶私人業主手里租房子的人,威脅說再不減免租金就要活不下去關門了,最后真的給他們減了一個月的租金。"賀林說。

  根據中國房地產指數系統租金寫字樓指數的調查數據,2020年一季度,全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平環比下跌,平均租金為4.9元/平方米/天,跌幅為0.82%。

  一線城市中,2.8%的商圈寫字樓租金環比上漲,97.2%的商圈寫字樓租金環比下跌。具體來看,一線城市36個主要商圈中,深圳前海商圈寫字樓租金環比小幅上漲0.16%;上海北外灘商圈、深圳福田中心區商圈、上海漕河涇商圈等35個商圈寫字樓租金環比下跌。二線城市2.3%的商圈寫字樓租金環比上漲,95.5%的商圈寫字樓租金環比下跌,2.3%的商圈寫字樓租金與上期持平。

  在寫字樓租金環比下跌的商圈中,?趪Q商圈環比跌幅最大,為2.44%,租金下跌至2.3元/平方米/天;南昌紅谷灘中心區商圈、上海北外灘商圈等4個商圈租金環比跌幅亦在2.0%-2.5%之間;重慶解放碑商圈、深圳南山中心區商圈等29個商圈租金環比跌幅在1.0%(含)-2.0%之間;廣州北京路商圈、北京CBD商圈等43個商圈租金環比跌幅在1.0%以內。

2020年一季度寫字樓租金環比漲跌幅較大的商圈

數據來源:CREIS中指數據、3Fang.com

  北京辦公樓市場業主的讓步,還未完全體現在市場成交方面,在張斯亮看來,"因為一季度本身工作日比較少,且受疫情影響,工作條件也受到了限制,工程沒辦法進行,很多租賃交易要么取消,要么擱置,市場基本處于完全靜止的狀態,發生的交易記錄大多是續租或者去年收尾的項目拖到今年,并不是完全的自然運作。"

  對于未來市場,他判斷,"由于受疫情影響,一季度市場活躍度不足,疫情對辦公樓市場的影響尚未完全展現,因此第二、三季度市場競爭或許會加劇。"

  二房東租金腰斬"貓膩":套內面積只有掛牌面積三分之一

  張斯亮打交道的,大多是地產開發商、國企、基金這樣的業主,而邱玲則更多接觸的是二房東。

  這些二房東,有的是聯合辦公,有的是包租公司,也有中介,他們將整棟樓或者幾層樓、幾千平方米的辦公區域一起租下,再轉租出去,賺取中間差價,這種模式在南方的多個城市非常盛行。

  "這棟樓的空置房里有業主自持的,也有二房東的,業主自持的租金比較高,但是面積給的足,二房東的雖然價格低,但是面積方面水分很大。"深圳市的一名保安,已經在核心地段的一棟大廈工作了五年,不少二房東找過他,如果有人來找辦公室,推薦成功的話,會給他返點,多則一兩萬元,少則三五千元。他說,這段時間空出的房子比較多,"他們(二房東)也不好過,都背著貸款來的。"

  報道稱,位于深圳市中心區域的財富大廈,60%的樓層被包租公司承租,目前包租公司已全部撤離;兩三個月前,進駐深圳市地標建筑"京基100"大廈長達10年的資產運營商MFG在合同期滿后也退出了。而此前的2016年-2017年,經常會出現幾家運營商同時搶租同一棟寫字樓的現象,為了搶到大面積物業,個別運營商可以將租金單價抬高10元,甚至私下給大業主好處費。

  如今,租戶不穩定,退租頻發,給這部分二房東帶來了巨大的壓力。另據報道稱,疫情發生后,一些地區還出現二房東經營不下去直接跑路的情況。

  "這邊二房東很多,各種各樣的都有。我們對接的一般都是那種比較有實力的二房東,他們都是整棟整棟地拿寫字樓,物業也是自己運營,最少也是租下半棟樓的那種,很有實力。"

  邱玲一邊帶客戶看房,一邊解釋。"大片的空置主要出現在一些新樓盤,而且一般開發商自持的空置面積很大,因為戶型、裝修都不是很好,二房東的空置反而不多。"

  但最近辦公室確實空出不少,她說,價格降得也比較厲害。邱玲給帶看的客戶指了一棟樓,"這里以前有很多金融公司扎堆,門面都搞得特別大氣,后來都被清退了。但是這個商圈的商業氛圍都挺好,離地鐵也近,因為空了好多,所以租金便宜很多。前年每平方米180-190(元)的寫字樓,去年大概150(元)左右,今年就降到100(元)。"

  隨后她向客戶詢問了實際需要的辦公面積,"您可能不了解,二房東的房子租金都比較便宜,但是使用率比較低。350多平方米,套內可能才130、140平方米左右。"

  從她發給客戶的幾套房源來看,這種看似標價很低的寫字樓,套內實際面積只是標注面積的三分之一左右的現象,幾乎是"定律"。"有的還可以談。"她向客戶解釋。

  但客戶看后說,如果真正算下來,這里的租金并不低。她支支吾吾,慢慢地"嗯"了一聲。

  來這里詢問的人,這幾天越來越多,"主要是選擇比較多吧,多少價位的也有,很多大公司要換小點的面積,也有人受疫情影響失業后想自己出來創業,找個小辦公室。"邱玲說。

  寫字樓市場有退就有進,一些電子商務、線上教育、互聯網企業還在這段時間跟張斯亮說了擴租需求,"從幾千平方米到幾萬平方米不等。"他說,"這不是逆勢,對于他們這些行業來說,是順勢。"

  來源:頭條號觀象臺

編輯:wangdc

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