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4月聯合辦公企業擴張節奏逐漸恢復 頭部企業相繼有項目落地
http://www.688233.tw房訊網2020-5-21 13:28:23
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[提要]隨著城市更新的布局,各類利好政策將會持續出臺,未來在全國范圍內將有更多的空置廠房和更多存量空間改造成的產業園區。相信越來越多的企業將入駐其中,而產業園也將包容更豐富多元的業態,聯合辦公企業進入產業園或許將成為另一個趨勢。

  隨著疫情帶來的影響逐漸減退,聯合辦公行業也進入了恢復期。

  4月聯合辦公行業陸續傳來好消息:納什空間再獲遠洋資本增持,并表示預期在2020年實現全面盈利;優客工場5周年之際,創始人毛大慶正式對外披露2020年計劃實現100個輕資產項目。

  相較2-3月,4月聯合辦公企業擴張節奏逐漸恢復,頭部企業相繼有項目落地。較之前因為空置率居高不下而帶來的悲觀情緒,行業發展迎來了新節點。

  此外,近期有消息稱優客工場暫停了上市計劃。瑞幸造假22億的消息傳出之后,PCAOB將啟動對中概股企上市材料和年報的核查,對盈利數據的確認成為很多國際投行關心的話題。

  優客工場規模制勝,聯合辦公空間盈利仍待考究

  從榜單上看,優客工場、WeWork中國、Distrii辦伴位列前三,其中優客工場已連續4月獲得榜首。

  年初至今,優客工場旗下輕資產品牌先后與中景集團、成都電商直播產業園簽署合作運營協議,進一步推進輕資產布局進程。

  根據優客工場去年向納斯達克提交的招股書可以看到,截至2019年9月末,優客工場在41座城市運營171個辦公場所,工位數7.27萬個,累計注冊會員61萬,在國內聯合辦公行業擁有絕對的規模優勢。

  4月18日,優客工場創始人毛大慶在線上發布會中提到,2020年一季度,優客工場新增入駐企業531家,線上新增注冊會員約11.42萬人、累計注冊會員超過88萬人。

數據來源:優客工場招股書、觀點指數整理

  如果細究優客工場的盈利模式,會發現可能并不適用于大部分聯合辦公企業學習。根據此前發布的招股書,聯合辦公行業最為依賴的租金收入,也即優客工場所稱的會員費收入,2019年1-9月為4.19億元,占優客工場總收入的48%。這一比例較2017年和2018年分別下降44%與40%。

  減少的比例,被營銷與品牌服務收入占據。招股書顯示,優客工場2019年1-9月的營銷與品牌服務收入為4.03億元,占總收入的46%,已經和會員費收入大致相當。而2018年同期,營銷與品牌服務收入僅為85.5萬元,占總收入的0.3%。

  營銷與品牌服務的巨大收入提升,主要來自優客工場收購的一系列子公司。2018年11月,優客工場從省廣集團手中收購省廣眾爍,其中優客工場持股51%,后者持股30%,省廣眾爍主要供應數據營銷服務。根據省廣集團公布的數據,2019年1-6月省廣眾爍的營業收入為1.76億元。

  除了省廣眾爍外,2019年,優客工場還先后收購了新疆新優眾營銷有限公司(占股100%)和厚璞睿豐(北京)國際文化傳播有限公司(占股51%)。

  換句話說,優客工場的業績改善很大程度上依賴投資收益,其盈利模式并不完全適用于其他聯合辦公企業學習,也不意味著聯合辦公模式跑出了新天地。

  另外一個可以觀察的企業為創富港——4月27日晚間,創富港發布2019年財報,盡管已連續三年實現盈利,但與去年相比稍顯遜色。

  2019年,創富港實現營業收入5.38億元,同比增長28.0%;歸屬于掛牌公司股東的凈利潤1190.73萬元,同比減少63.5%;毛利率為35.76%,同比減少13.46%。

來源:企業年報、觀點指數整理

  數據顯示,在營收穩步增長的同時,創富港于2019年歸屬母公司股東的凈利潤較上年同期減少了2000萬元。探究緣由,或許是因為其在2019年整體市場環境并不樂觀的時候,仍然逆勢擴張,由此帶來的費用增加。

  財報顯示,截至2019年底,創富港擁有商務中心183家,全國簽約門店建筑面積合計25.94萬平方米。而在2018年底,創富港擁有商務中心153 家,管理面積20.39萬方。由此可見,2019年內創富港簽約新店30家,新增管理面積5.6萬平方米,管理規模較上年增長27.5%。

數據來源:企業年報、觀點指數整理

  逆勢擴張的B面是費用相應增加,新店擴張產生了較大的裝修費用。2019年,創富港投資新店支出約為1.24億元,較2018年增加了3343萬元。相應的,創富港的員工人數同比增加超過20%,由2018年底的854人增至1029人,其中銷售人員增加了111人。

  疫后復蘇,產業園項目成聯合辦公競爭新賽道

  受疫情影響,2020年第一季度聯合辦公企業整體拓展基本處于停滯狀態。

  4月,隨著大中小企業復工進程加快,聯合辦公企業隨即開啟了新一輪布局。據觀點指數不完全統計,4月有5個聯合辦公項目開業、簽約。

數據來源:公開資料、觀點指數統計

  從城市分布來看,經濟發達、人口較多的一線城市仍是必爭之地。不過,近年來有一個趨勢是,聯合辦公企業正將目光轉移至一線城市周邊區域。由于這類地區屬一線城市輻射區域,經濟發展迅速,和聯合辦公企業聚集密集的一線城市對比,租金便宜且更容易獲得溢價率高的優質項目。

  一般來說,聯合辦公企業都比較重視辦公舒適度和多重場景的打造,故而對項目的選址大都是較為高檔的寫字樓之中。據觀點指數不完全統計,近6個月的新開項目中,有接近30.8%的新開項目位于產業園區內。

數據來源:公開資料、觀點指數統計

  當中,有聯合辦公企業參與了近年較為火熱的城市更新項目。近日,由聯合辦公企業Distrii辦伴聯合翰同資本打造的張江NEO項目正式對外開放,據了解,該項目位于張江高科技產業園區,Distrii辦伴負責項目的整體改造。

  公開資料顯示,2019年中國聯合辦公平臺數超過300家,運營面積超過3000萬平方米,工位數約300萬個。觀點指數通過觀察聯合辦公行業近20家頭部企業經營情況發現,截止2020年4月,頭部企業合計運營工位數超過30萬,頭部企業的行業占比約為10%,行業格局分散,競爭仍較激烈。

  值得注意的是,4月20日,國家發改委在例行新聞發布會上首次明確“新基建”范圍,包括信息基礎設施、融合基礎設施、創新基礎設施三大類。

  “新基建”范圍的明確,對于產業地產企業在前期規劃建設,以及運營階段的招商引資都有了相當明確的指導,可以更好地配合地方政府的規劃要求、產業定位,也能針對意向入駐企業做好生活配套和運營服務空間設計。

  隨著城市更新的布局,各類利好政策將會持續出臺,未來在全國范圍內將有更多的空置廠房和更多存量空間改造成的產業園區。相信越來越多的企業將入駐其中,而產業園也將包容更豐富多元的業態,聯合辦公企業進入產業園或許將成為另一個趨勢。

  來源:觀點指數

編輯:wangdc

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