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廣州甲級寫字樓市場承壓 調整租賃策略勢在必行
http://www.688233.tw房訊網2020-5-21 15:57:00
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[提要]近日,戴德梁行就疫情沖擊下,廣州辦公樓市場現狀進行了解讀,并就未來市場可采取的有效應對策略做出深入探討。

  近日,戴德梁行就疫情沖擊下,廣州辦公樓市場現狀進行了解讀,并就未來市場可采取的有效應對策略做出深入探討。

  受疫情影響,今年一季度廣州甲級寫字樓市場租賃成交放緩,空置率及平均租金水平皆環比微降。隨著疫情在全球蔓延,市場信心受挫,預計未來半年新增租賃需求將有所放緩。

  戴德梁行寫字樓團隊緊追市場動態,在疫情于全球大范圍傳播帶來的二次沖擊下,對217位寫字樓業主及租戶進行深度調研,近8成受訪業主認為未來廣州寫字樓市場將承壓,預計寫字樓空置率呈上升趨勢、租金有較大機會下調;同時,近8成受訪租戶表示業務受到疫情的負面影響,市場信心動搖。

  戴德梁行通過市場的聲音,剖析當下辦公樓市場面臨的挑戰,為后續“抗疫”提供指引。

  疫情使甲級寫字樓租賃成交放緩

  受新冠肺炎疫情影響,甲級寫字樓租賃成交放緩;仡櫼患径仁袌鰯祿,廣州甲級寫字樓市場無新增供應入市,全市空置率環比微降0.3個百分點至5.2%,平均租金水平環比微降0.6%至189.6元每平方米每月。全市凈吸納量錄得1.2萬平方米,環比下降5.4%。在建項目工期延后,全年新增供應較去年年底預測值下降18.7%,約為 46.6萬平方米。

  圖1 2015-2020年一季度廣州甲級寫字樓市場租金及空置率,數據來源:戴德梁行研究部

  市場直擊:疫情在全球蔓延下對業主及租戶產生的影響

  月份爆發的新冠肺炎疫情,目前在國內已進入可控階段,而自3月份起疫情進一步在全球范圍內傳播,給各行各業帶來了二次沖擊,當下廣州的辦公樓市場受到了哪些影響,業主及租戶怎么看?

  戴德梁行4月份期間,通過問卷及電話訪談,邀請217位廣州甲級寫字樓市場業主及租戶參與調研,當中包括85名業主及132名租戶。

  1.業主方市場信心指數微升 租戶則下滑

  疫情爆發初期,戴德梁行曾廣邀甲級寫字樓市場業主及租戶參與調研,以挖掘疫情對市場造成的影響。而4月份市場調研結果顯示,受訪業主自2月疫情爆發以來,市場信心指數波動較小,逾8成業主持積極態度;受訪租戶因疫情給自身業務造成負面影響,市場信心下調,由2月逾8成持樂觀態度,變為4月近8成持中立偏消極態度。戴德梁行廣州寫字樓部主管及董事梁杰分析,從調研結果來看,復工后維持了一定的看樓量與成交量,業主方對寫字樓市場信心開始復蘇。隨著疫情在全球范圍的傳播,給經濟帶來了二次沖擊,疫情對業主造成的二次影響或有滯后。在疫情持續影響下,租戶的業務普遍遭受負面影響,市場信心顯著下滑。

  圖2 二月份及四月份受訪業主信心指數變化,數據來源:戴德梁行寫字樓部

  圖3 二月份及四月份受訪租戶信心指數變化,數據來源:戴德梁行寫字樓部

  2.過半數受訪業主及租戶認為負面影響可在半年內緩解

  調查顯示,多數企業認為疫情總體可控,其影響將是短暫的。逾8成受訪業主預計此次疫情對辦公樓租賃市場的影響不超過半年;逾7成受訪租戶認為,此次疫情給業務帶來的負面沖擊,亦較大可能在半年內得到緩解。

  圖4 左圖為受訪業主認為疫情對租賃市場的影響時長;右圖為受訪租戶認為疫情對公司業務的影響時長

  數據來源:戴德梁行寫字樓部

  3.近8成業主認為未來廣州辦公樓市場承壓前行

  超過6成受訪業主認為疫情期間,廣州甲級寫字樓市場活躍度欠缺,逾6成業主表示新增客戶量在每周10戶以下。同時,逾5成客戶搬遷需求時間集中在3-6個月內,近5成客戶新租賃需求面積為300平方米以下,預計未來半年內租賃成交將以小面積單元為主。

  另外,近8成受訪業主認為未來廣州寫字樓市場空置率將上升,逾5成受訪者預計寫字樓市場租金將下滑。疫情當下,逾7成受訪業主表示將會加大租賃談判空間,逾6成會下調招商目標,但對于是否實行優惠措施,逾6成受訪業主持觀望態度。

  4.疫情給不同企業帶來的影響大相徑庭:對外企、中小企業業務沖擊較大

  受訪租戶中,約8成表示公司業務受到了疫情的負面影響。從企業類型來看,伴隨疫情在全球爆發的趨勢,境外受控程度較低,當前外資企業遭受的負面影響較為顯著。從企業規模來看,疫情給中小型企業(200人以下)帶來的沖擊更大。從行業來看,疫情的負面影響更多地作用于TMT、金融及貿易領域。

  圖5 受訪租戶關于疫情對公司業務造成影響的反饋,數據來源:戴德梁行寫字樓部

  廣州寫字樓市場未來走向

  通過市場觀察、深度調研等多個維度來看,廣州甲級寫字樓市場在疫情二次沖擊下,面臨著巨大考驗。戴德梁行特邀廣州辦公樓市場中,具有代表性寫字樓項目及行業權威影響力的開發商業主,一同探討寫字樓市場未來走向。

  戴德梁行廣州寫字樓部主管及董事梁杰認為,受海外疫情傳播影響,目前我國外向型服務行業,如貿易、旅游及會展等企業的業務,普遍遭受負面影響,廣州寫字樓市場活躍度下降。業主應關注市場情況,及時調整租賃策略,如加大商務條款靈活性、維護各渠道及政府機構合作關系、采取具有競爭性的租賃策略。優化租戶結構、提高項目物管水平亦是應對良策。下半年是租戶優化辦公場所的窗口期,品牌租戶不妨利用機會,尋求可長期有效控制成本的辦公地點。

  越秀商投寫字樓事業部總經理陳嘉洛表示,目前全國一線城市、1.5線城市的寫字樓市場普遍面臨供過于求的現象,疊加疫情影響,租賃需求進一步受到抑制。金融、專業服務業及房地產等甲級寫字樓主力客戶行業,在疫情沖擊下及時調整策略,表現堅韌。線上游戲、教育、視頻等科技互聯網、通訊行業“異軍突起”,或成為未來甲級寫字樓需求的生力軍。預計未來寫字樓市場,租戶議價能力“占上風”,租戶類型呈現細分化趨勢。越秀商投也在疫情下進行了新考量,計劃將在新寫字樓項目廣州環貿中心ICC打造24小時辦公、空氣質量監控等多功能的樓層,并推出悅享會平臺,為企業用戶創造更多商機。

  合景泰富集團寫字樓租賃副總經理陳卓君分享,主流調研報告顯示,與其他一線城市相比,過去幾年廣州寫字樓市場空置率皆維持低位,在疫情期間表現出較強韌性。合景泰富在南沙、琶洲的寫字樓項目,更是借力政策紅利、TMT行業迅猛發展的勢頭,逆市上揚。預計今年全市寫字樓租金環比有所下降,但降幅有限。隨著琶洲片區新項目的陸續交付,全市寫字樓空置率將上升,疫情使部分項目推遲入市,因此空置率上升幅度比預期收窄。

  戴德梁行廣州公司總經理羅進良分析,目前國內疫情得到控制,商業活動逐漸步入正軌。隨著疫情在海外爆發,持續時長具有較高的不確定性。二季度成交以小面積、短期租賃為主,企業為保證現金流,或將推遲、取消搬遷計劃,大面積租賃成交活躍度下降,租戶尋求更大的租金優惠力度。前兩個季度積壓的租賃需求有機會在三季度得到釋放,以控制成本或降低租金為導向。同時,三季度陸續有新增供應入市,預計甲級寫字樓市場空置率將上升。到四季度,疫情給寫字樓市場造成的負面影響凸顯,寫字樓項目間的競爭加劇,空置率上升帶來的壓力將傳遞到租金上,寫字樓市場整體租金水平下調。

 來 源:鳳凰網  

    編 輯:liuy 

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